Що таке Сапоніт - поради від сайту poradumo.com.ua | оценка квартиры киев цена недвижимости земли оценка недвижимости за час
ПРО+Не используйте методические пособия в качестве самоучителя. Вам в помощь представлены эксперты и мастера реставраторы.
 

ОЦЕНКА ЭКОНОМИЧЕСКОГО ПОТЕНЦИАЛА ИСТОРИЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Гринцевич Е.Л.

Гринцевич Е.Л., директор по экономике ЗЛО «СДК», Санкт-Петербург

Экономический потенциал — это совокупная способность экономики страны, ее отраслей и предприятий осуществлять производственно-экономическую деятельность, удовлетворять запросы населения и т.д. Он определяется средствами производства и национальным богатством [2].

Национальное богатство как макроэкономический показатель включает невоспроизводимые элементы-объекты культурного наследия, т.е. объекты недвижимого имущества со связанными с ними произведениями живописи, скульптуры и декоративно-прикладного искусства и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий или являющиеся их свидетелями, представляющие собой градостроительную, архитектурную и историческую ценность, которые не могут быть вновь воспроизведены и являются исчерпанными [ 1 ].

Для определения архитектурной культурно-исторической составляющей национального богатства города Санкт-Петербурга и страны Российской Федерации в денежном выражении предлагается ввести понятие «экономический потенциал». Экономический потенциал исторической недвижимости — это экономическая оценка, выраженная в денежной форме, способности исторической недвижимости влиять на экономическую деятельность, связанную с ее использованием.

Определение экономического потенциала исторической недвижимости, который должен быть указан в ее паспортах, будет способствовать сохранению тех исторических объектов, которые еще не нашли собственника, от частичной утраты и разрушения, а также привлечению интереса со стороны коммерческого сектора, при помощи определения ее экономической ценности.

На сегодняшний момент сохранение, приватизация памятников архитектуры и новое строительство в историческом центре города рассматриваются как самостоятельно функционирующие, независимые друг от друга явления, а не как главные составляющие политики города Санкт-Петербурга. Это означает, что их цели и задачи различны. Но из-за комплексной застройки нашего города и непосредственного примыкания домов в историческом центре при проведении реставрационного ремонта и реконструкции на приватизированных объектах, а также при осуществлении нового строительства нужно учитывать возможность нанесения вреда историческим объектам, которые находятся вблизи проведения этих работ. В случае определения и указания реальной ценности (экономического потенциала) памятника архитектуры в его паспорте город сможет взыскать с вредителя сумму ущерба.

Для раскрытия сущности понятия экономического потенциала ОКН в таблице 1. представлена характеристика ОКН в зависимости от величины их экономического потенциала.

Таблица 1. Характеристика исторической недвижимости в зависимости от величины ее экономического потенциала

Категория Характеристики
А. Объекты культурного наследия, обладающие высоким экономическим потенциалом - хорошее местоположение (шаговая доступность от метро и парковки, нахождение в центре города);
- хорошее техническое состояние (наличие действующих инженерных сетей, сохранность 70% и более, наличие смет на реставрационные работы и методик);
- высокая стоимость здания (более 1 миллиарда рублей) на дату оценки;
- высокая историко-культурная ценность.
Б. Объекты культурного наследия, обладающие средним экономическим потенциалом - среднее местоположение (расположение объекта в черте города, близость к метро или остановке городского транспорта, наличие или возможность приспособления парковки или ее шаговая доступность);
- среднее техническое состояние (наличие действующих инженерных сетей, сохранность 50% и более);
- средняя стоимость на дату оценки (более 100 миллионов рублей);
В. Объекты культурного наследия, обладающие низким экономическим потенциалом (руины) - историко-культурная ценность. - сохранность менее 40%; - плохое месторасположение;
- низкая историко-культурная ценность.

Руководствуясь категорией, которая будет указана в паспорте исторической недвижимости в соответствии с ее экономической характеристикой, инвестор и город будут понимать, что все исторические здания, которые находятся в городе Санкт-Петербурге, имеют экономический потенциал, разница заключается только в его величине.

Для оценки экономического потенциала автором статьи предложена методика, которая представлена на рисунке 1. Она позволит определить ценность объекта (экономический потенциал), которая должна быть включена в его паспорт, чтобы защитить памятник архитектуры от уничтожения или частичной утраты.

Рис. 1. Схема расчета экономического потенциала объекта культурного наследия

 

Определение историко-культурной значимости осуществляется путем определения перечня не зависящих друг от друга нематериальных факторов, отражающих основные ценностные характеристики объекта культурного наследия [1].

При проведении оценки объекта следует учитывать следующие нематериальные факторы:

■ датировка - время создания ОКН;

■ историческая ценность — документированная или широко известная связь ОКН с историческими событиями или личностями;

■ историко-художественная ценность — место ОКН в истории архитектуры и т.д.;

■ технологическая ценность - характерные для конкретного исторического периода технологические особенности;

■ редкость - характеристика, которая определяется малым или единичным количеством сохранившихся объектов;

■ авторство - характеристика, определяющая значимость создателя ОКН;

■ значение для пространственно-планировочных образований - роль объекта в городском пространстве;

■ сохранность исторической функции.

Сохранность объекта охраны - это определенное качественное состояние исторического фонда как материального объекта, подразумевающее тот или иной уровень (степень) его сохранения в целом или частично. Сохранность исторического здания - это величина, получаемая вычитанием физического износа, который определяется по всем правилам оценки физического износа зданий.

Стоимость или ценность объектов культурного наследия зависит, по мнению автора, от геомаркетинговых факторов. Зависимость выражается через коэффициент местоположения, значения которого предложены автором статьи и представлены в таблице 2.

Таблица 2. Значения коэффициента, характеризующего местоположение объектов культурного наследия

Значение коэффициента Обоснование
К=1,3 Шаговая доступность парковки - 400 м; Шаговая доступность метро - 400м; Население района > 200 тыс.чел.
К=1,2 Расположение парковки > 400 м; Расположение от метро > 400 м = 600 м; Население района > 200 тыс.чел.
К=1,1 Расположение парковки > 1 км; Расположение метро > 600 м; Население района > 100 тыс.чел.

При разработке методики оценки экономического потенциала исторической недвижимости были поставлены следующие цели:

- получить корректную стоимость, близкую к реальной рыночной стоимости объектов;

- добавить в паспорт объекта необходимые экономические показатели, которые наглядно демонстрируют потенциал объектов;

- компенсировать возможные риски при утрате или частичной порче объектов;

- сформировать величину экономического потенциала архитектурных объектов культурного наследия для оценки национального богатства и экономического потенциала экономики города и страны.

Для применения методики оценки экономического потенциала исторической недвижимости на практике разработана формула расчета экономического потенциала объекта культурного наследия, которая основана на методе сравнительного анализа продаж.

Эп = (Ccp*Ki*Km)*Co /100, где

Эп - экономический потенциал архитектурного объекта культурного наследия;

Сср — рыночная стоимость аналогичного, вновь возведенного объекта; Ki - коэффициент историко-культурного значения; Km - коэффициент характеристики местоположения; Со - коэффициент сохранности объекта.

Практическое применение этой формулы расчета экономического потенциала исторической недвижимости обосновывается следующим:

- используются свежие данные с активных рынков недвижимости;

- вносятся поправки к стоимости путем введения корректирующих коэффициентов;

- происходит снижение времени и затрат на выполнение работ по оценке экономического потенциала памятников архитектуры;

- сравнительно легко производится корректировка стоимости на момент приватизации исторического объекта.

Литература:

1. Методика экономической оценки объектов культурного наследия (памятников истории и архитектуры народов Российской Федерации). АНО «Центр независимой оценки». М., 2007. С. 32.

2. Барановская Н. И. Состояние научных исследований в области градостроительства // Архитектура и градостроительство (отечественный опыт)/ Н И.Барановская, С.А. Ершова - 1991. Вып. 1. - С. 26. - Деп. ВНИИТАГ Госкомархитектуры СССР, № 844.

3. Грибовский С. В. Методология оценки коммерческой недвижимости. / С. В. Грибовский. СПб., СПбГУЭФ, 1998. С. 174.

4. Малинина К. В. Реконструкция жилых домов центра Санкт-Петербурга (середины XIX - начала XX вв.) в условиях квартирного рынка: .дис. канд. арх. 18.00.02: защищена 07.02.96 / Малинина Ксения Владиславовна. [СПбГАСУ]. СПб., 1996. С. 37.

Первоисточник: 
Материалы НПК «Реставрация как вид экономической деятельности, направленной на сохранение культурного наследия» СПб., 30 июня 2011 года. СР СПб
Информисточник: 

www.srspb.ru

 
 
 
 
Ошибка в тексте? Выдели ее мышкой и нажми   Ctrl  +   Enter  .

Стоит ли самостоятельно реставрировать непрофессионалу? (2018)


  1. Технические операции требуют профессиональных навыков.

  2. Представить ход работы - это одно, а сделать - совсем другое.

  3. Не каждому памятнику пригодны стандартные методики реставрации и хранения.

  4. Некоторые методики устарели из-за выявленных деструктивных последствий.

  5. Неверно подобранные материалы сразу или в будущем нанесут вред памятнику.

  6. Если возвращаете памятнику утраченную красоту, то сохраняете ли его подлинность?

________________

В этих и во многих других вопросах разбирается только квалифицированный специалист!
  • Вам в помощь на сайте представлены эксперты и мастера реставраторы.
  • Спрашивайте, интересуйтесь, задавайте вопросы на нашем форуме.
  • Обучайтесь под непосредственным руководством опытного наставника.

 

Что Вы считаете ГЛАВНЫМ в процессе реставрации? (2018)


Есть ли у вас друзья реставраторы? (2018)


Есть ли у вас друзья реставраторы? (2018)

«Дружба — личные взаимоотношения между людьми, основанные на общности интересов и увлечений, взаимном уважении, взаимопонимании и взаимопомощи». (Дружба—Википедия)

«Знакомство — отношения между людьми, знающими друг друга». (Знакомство—Викисловарь)

ЕЖЕГОДНЫЙ КОНКУРС ЛУЧШИХ РЕСТАВРАЦИОННЫХ ОТЧЕТОВ И ДНЕВНИКОВ
Система Orphus

Если вы обнаружили опечатку или ошибку, отсутствие текста, неработающую ссылку или изображение, пожалуйста, выделите ошибку мышью и нажмите Ctrl+Enter. Сообщение об ошибке будет отправлено администратору сайта.